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（以下内容从国金证券《公募REITs策略专题：从Beta到Alpha的配置体系构建》研报附件原文摘录）　　国内公募REITS上市运作至今已有四年，全市场REITS数量接近70只、市场规模超近两千亿关口、底层资产类型扩充至10个大类，已逐步成为资产配置环节中不容忽视的组成部分；2025年以来，低利率格局凸显，在资金寻求收益增厚、进行泛红利投资的诉求下，REITS资产关注度明显提升，一级打新胜率走高叠加二级市场交投情绪高涨持续催化REITS系统性行情。本篇报告回顾梳理了一、二级市场重要变化以及市场投资者结构、资产评估、分红等维度，并出于跟踪二级市场结构性机会的目的，创新性提出观察不同行业REITS投资拥挤度变化以及行业轮动情况的指标；在策略部分，立足于自上而下视角，从择时到标的选择对REITS配置体系进行了再梳理为尚未入市的投资者提供相应参考。

　　市场回顾

　　一级市场方面，REITS常态化发行阶段已开启，业态共荣之下扩容增量处于进行时状态；新发项目受益于二级市场赚钱效应回暖，认购价格高于询价下限的幅度扩大至11%，网下中签率不足1%进一步凸显抢配热度。二级市场方面，市场风险偏好以及债市收益率走势成为2025年以来影响REITS贝塔行情的关键变量，二级市场走势与纯债及红利资产的比价效应有所增强；行业板块层面，本文构建的拥挤度及行业轮动速度等指标显示，上半年保障房、环保水务/市政类交易拥挤度更为明显，而行业平均轮动速度有小福下降，主要系消费、保障房持续走出独立行情所致，但5月中下句以来，轮动速度快慢互现，单一行业行情持续性有限

　　从Beta到Alpha的配置体系构建

　　Beta收益之择时

　　择时部分重点落脚于如何确定REITS仓位中框以及如何判断短期择时信号两个维度，中枢的确定对于多资产组合运作是首要问题，本文主要借助风险平价理念，根据模型推导得到的结果来看，对于REITS+纯债的组合，REITS仓位约为8%-9%，对于股票+REITS+纯债的组合，三类资产仓位约为5%-10%-85%。在短期择时信号的判断上，由于REITS底层资产运营特征相对稳定，在短期择时方面参考基本面等中低频指标的意义有限，本文主要从资产比价以及估值面、情绪面纵向点位两个维度构建可参考的择时指标，从当前各类指标呈现的状态来看，整体指向中性偏谨慎信号，近期已看到市场出现回调，下半年行情演绎仍需观察分子端的修复情况以及分母端利率下行空间是否开启。

　　Alpha收益之标的选择

　　本文根据底层资产现金流特征，将存量REITS划分为稳定类及周期类，并在每类下提出相应的择券指标，其中对于保租房、环保水务、能源电力、水利及供热设施等稳定类板块，由于影响分母端现金流的参数变动可控，在择券时需重点关注估值比价情况；对于消费、产业园区、仓储及高速公路等周期类板块，需结合中高频指标判断行业所处周期以及基本面修复信号，且择券更需自下而上视角；同时本文延续此前报告中对于量化视角的探索，进一步扩充指标、寻找更为有效的因子作为主观择券的补充。此外，在Alpha收益获取部分，本文还针对网下打新进行收益及胜率的测算，并从后视镜视角寻找提升胜率的线索

　　风险提示：政策调整风险、项目运营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险